Crédit immobilier à taux fixe ou variable, comment choisir
La plupart des conseils sur ce sujet cherchent à deviner l’évolution des taux, et personne ne la connaît. Une question plus utile est : quel risque pouvez-vous porter, et combien êtes-vous prêt à payer pour l’éviter ?
Le taux fixe
Le taux est défini à la signature et ne change plus jusqu’à la fin du prêt. La mensualité hors assurance reste identique pendant toute la durée.
- Avantage : vous connaissez dès le départ le coût total du crédit. Une hausse des taux ne vous concerne pas.
- Inconvénient : si les taux baissent nettement, vous n’en profitez pas automatiquement. Il faut alors renégocier avec votre banque ou faire racheter le prêt par une autre, ce qui entraîne des frais.
En France, le taux fixe est de loin la formule la plus répandue pour les crédits immobiliers.
Le taux variable
Le taux est révisé périodiquement, souvent une fois par an, en fonction d’un indice de référence, généralement l’Euribor, auquel s’ajoute une marge fixe de la banque.
- Avantage : le taux de départ est parfois plus bas que celui d’un prêt fixe, et une baisse de l’indice vous profite.
- Inconvénient : une hausse de l’indice augmente votre mensualité ou allonge la durée du prêt, selon le contrat.
Le taux variable capé
C’est la forme la plus courante de taux variable en France. Le contrat prévoit un plafond (le « cap ») : le taux ne peut pas monter au-delà d’un certain nombre de points au-dessus du taux initial, par exemple un ou deux points. Certains contrats prévoient aussi un plancher à la baisse.
Certains prêts capés gardent la mensualité constante et font varier la durée : si le taux monte, vous remboursez plus longtemps. Lisez attentivement l’offre pour savoir ce qui bouge.
Faites le test avec de vrais chiffres
Pour un prêt de 200 000 € sur 25 ans, voici la mensualité hors assurance selon le taux, en supposant ce taux appliqué sur toute la durée :
| Taux | Mensualité | Intérêts totaux |
|---|---|---|
| 3 % | 948,42 € | 84 526,79 € |
| 4 % | 1 055,67 € | 116 702,10 € |
| 5 % | 1 169,18 € | 150 754,02 € |
Une hausse d’un point ajoute 107 € par mois ; deux points, 221 €. La question n’est pas de savoir si cela arrivera, mais si votre budget le supporterait sans difficulté pendant plusieurs années.
Dans la réalité, une révision s’applique au capital restant dû et à la durée restante, donc l’effet est un peu moindre qu’ici quand la hausse survient tard. Mais ce test simple donne le bon ordre de grandeur.
Le taux d’effort
En France, les banques suivent en règle générale les critères du Haut Conseil de stabilité financière : les mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % des revenus nets, et la durée est limitée à 25 ans pour la plupart des projets.
Avec 3 000 € de revenus nets par mois, le plafond est d’environ 1 050 €. Une mensualité de 948 € plus l’assurance tient de justesse. À 4 %, elle le dépasserait. C’est un indice utile : si un point de hausse vous ferait sortir des clous, un taux fixe vous protège mieux.
Comment choisir
Le taux fixe est généralement adapté si :
- votre budget est déjà serré ;
- vous prévoyez de garder le bien et le prêt longtemps ;
- l’idée qu’une mensualité puisse augmenter vous empêcherait de dormir.
Un taux variable capé peut se discuter si :
- l’écart de taux de départ avec le fixe est significatif ;
- vous avez de la marge dans votre budget et une épargne de précaution solide ;
- vous pensez revendre ou rembourser par anticipation dans quelques années ;
- le cap est bas, par exemple un point.
Les points à vérifier dans l’offre
- L’indice de référence et la fréquence de révision.
- Le cap et le plancher, et ce sur quoi ils portent : le taux, la mensualité ou la durée.
- La possibilité de passer à taux fixe en cours de prêt, et à quel coût.
- Les indemnités de remboursement anticipé.
- Le TAEG, pour comparer à périmètre égal : nous l’expliquons dans taux nominal et TAEG.
En résumé
Ne choisissez pas en pariant sur les taux. Calculez votre mensualité au taux proposé, puis avec un et deux points de plus. Si votre budget tient, un variable capé peut se défendre ; sinon, la tranquillité du taux fixe a un prix qui en vaut souvent la peine. Le calculateur de prêt vous permet de faire ces essais en quelques secondes, et l’article sur l’amortissement d’un prêt explique comment se répartissent vos mensualités.