Wie lange sollte die Zinsbindung sein?
Viele Ratgeber versuchen vorherzusagen, wohin sich die Bauzinsen bewegen, und das weiß niemand sicher. Nützlicher ist eine andere Frage: Wie viel Zinsrisiko kannst du tragen, und was darf dich die Sicherheit kosten?
Was die Zinsbindung bedeutet
Während der Zinsbindung bleibt dein Sollzins fest. Üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Sie ist meist kürzer als die Laufzeit des Darlehens. Am Ende bleibt also eine Restschuld, für die du neue Konditionen brauchst: die Anschlussfinanzierung. Genau dort liegt das Zinsrisiko.
Eine lange Zinsbindung kostet in der Regel einen Zinsaufschlag, eine kurze ist anfangs günstiger, verschiebt das Risiko aber nach vorne. Daneben gibt es variable Darlehen, deren Zins sich an einem Referenzzins orientiert. Sie sind in Deutschland weniger verbreitet und meist nur für eine Übergangszeit sinnvoll.
Der Stresstest
Rechne dein Darlehen mit dem Zins durch, der in 10 Jahren gelten könnte. Ein Beispiel: 200.000 € zu 3 % mit 2 % Anfangstilgung ergeben 833,33 € Rate im Monat. Nach 10 Jahren bleiben 153.420 € Restschuld.
| Neuer Zins | Rate bei gleichem Ende | Differenz | Dauer bei gleicher Rate |
|---|---|---|---|
| 2 % | 758,30 € | −75,03 € | 18,3 Jahre |
| 3 % | 833,33 € | 0 € | 20,6 Jahre |
| 4 % | 912,56 € | +79,23 € | 23,8 Jahre |
| 5 % | 995,88 € | +162,55 € | 29,2 Jahre |
| 6 % | 1.083,12 € | +249,79 € | 42,3 Jahre |
Die letzte Spalte wird gern übersehen. Bleibt die Rate gleich, wächst die Laufzeit stark. Bei 6 % wäre der Kredit erst nach über 52 Jahren ab Beginn abbezahlt, also für die meisten Menschen nicht mehr tragbar.
Probiere dein Beispiel im Kreditrechner aus.
Der Preis der Sicherheit
Betrachte den Zinsaufschlag für eine längere Bindung als Versicherungsprämie, und rechne ihn aus. Angenommen, 15 Jahre kosten 3,4 % statt 3 %. Bei 2 % Tilgung sind das 900 € statt 833,33 € im Monat, also 66,67 € mehr, oder rund 8.000 € in 10 Jahren.
Dafür ist dir der Zins fünf Jahre länger sicher. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie die Zinsen in 10 Jahren stehen, und das weiß niemand. Du kannst aber ausrechnen, ob du den schlechten Fall überstehen würdest. Die Zahlen hier sind nur Beispiele. Die aktuellen Aufschläge erfährst du aus Angeboten.
Die wichtigste Stellschraube ist die Restschuld
Dein Risiko hängt weniger von der Länge der Zinsbindung ab als davon, wie viel am Ende noch offen ist. Mit 3 % statt 2 % Tilgung bleiben nach 10 Jahren nur 130.129 € statt 153.420 €. Eine höhere Tilgung oder Sondertilgungen senken das Risiko oft stärker als ein paar Jahre mehr Zinsbindung.
Fünf Fragen für deine Entscheidung
1. Wie viel Spielraum hast du im Monat? Je weniger, desto wertvoller ist eine lange Bindung.
2. Wie sicher ist dein Einkommen? Zwei feste Gehälter fangen eine höhere Rate leichter ab als unregelmäßige Einkünfte.
3. Wie viel Eigenkapital steckt drin? Bei einer hohen Beleihung sind Anschlusskonditionen meist schlechter, und ein Bankwechsel ist schwieriger.
4. Wie lange bleibst du wohnen? Wenn du wahrscheinlich bald verkaufst, zählt die lange Sicherheit weniger. Denk aber an die Vorfälligkeitsentschädigung.
5. Wie gehst du mit Unsicherheit um? Auch das ist ein legitimes Argument. Wenn dich jede Zinsmeldung beunruhigt, hat das ebenfalls einen Preis.
Gut zu wissen
- Das Sonderkündigungsrecht. Nach § 489 BGB kannst du ein festverzinsliches Darlehen zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen. Eine Bindung über 15 oder 20 Jahre bindet also die Bank länger als dich. Fallen die Zinsen, kannst du nach 10 Jahren wechseln.
- Forward-Darlehen. Damit sicherst du dir den Zins für eine Anschlussfinanzierung im Voraus, gegen einen Aufschlag. Sinnvoll sein kann das, wenn du steigende Zinsen nicht verkraften würdest, es bleibt aber eine Wette.
- Vergleichen lohnt sich. Die Hausbank muss nicht die günstigste sein. Vergleiche den Effektivzins, bei gleicher Zinsbindung und Laufzeit.
- Dein Notgroschen. Ein Notgroschen gibt dir Zeit, falls sich die Rate später erhöht.
Diese Informationen sind allgemein und ersetzen keine persönliche Beratung. Lass dir vor der Unterschrift das Europäische Standardisierte Merkblatt geben und prüfe die Bedingungen genau.