Comment fonctionne l’amortissement d’un prêt
Amortir un prêt, c’est rembourser progressivement le capital emprunté. En France, la grande majorité des crédits immobiliers sont amortissables à mensualités constantes : vous payez le même montant chaque mois, mais ce qu’il contient change au fil du temps.
Ce que contient une mensualité
Chaque mensualité se divise en deux parts :
- les intérêts, calculés sur le capital qui reste dû ;
- le capital remboursé, c’est-à-dire tout le reste.
Au début, le capital restant dû est élevé, donc les intérêts aussi : ils absorbent une grande partie de la mensualité. À mesure que vous remboursez, le capital restant baisse, les intérêts diminuent et la part de capital augmente.
Un exemple concret
Prenons un crédit de 200 000 € sur 25 ans à 3 %. La mensualité, hors assurance, est de 948,42 €.
- Premier mois : les intérêts représentent 200 000 × 3 % ÷ 12 = 500 €. Le capital remboursé n’est que de 448,42 €.
- Première année : vous payez 5 925,39 € d’intérêts et ne remboursez que 5 455,68 € de capital.
- Point de bascule : il faut attendre le 24e mois pour que la part de capital dépasse celle des intérêts.
- Après cinq ans : vous avez payé 56 905 € de mensualités, mais il reste encore 171 010,95 € à rembourser.
Sur toute la durée, vous remboursez 284 526,79 €, dont 84 526,79 € d’intérêts.
Le tableau d’amortissement
La banque doit vous remettre un tableau d’amortissement avec l’offre de prêt. Il détaille, échéance par échéance, la part d’intérêts, la part de capital, le coût de l’assurance et le capital restant dû. C’est un document précieux :
- pour savoir combien vous devez encore à une date donnée, par exemple si vous envisagez de vendre ;
- pour mesurer l’intérêt d’un remboursement anticipé ;
- pour vérifier qu’une renégociation vaut le coup.
Le calculateur de prêt affiche ce tableau année par année.
Durée et coût total
Allonger la durée réduit la mensualité, mais augmente fortement le coût total. Pour 200 000 € à 3 % :
| Durée | Mensualité | Intérêts totaux |
|---|---|---|
| 20 ans | 1 109,20 € | 66 206,85 € |
| 25 ans | 948,42 € | 84 526,79 € |
Cinq années de plus allègent la mensualité de 161 €, mais coûtent 18 320 € d’intérêts supplémentaires. Et sur une durée plus longue, la part d’intérêts reste élevée plus longtemps. Rappelons que les banques limitent en général la durée à 25 ans, suivant les critères du Haut Conseil de stabilité financière.
Le remboursement anticipé
Rembourser une partie du capital avant l’échéance réduit les intérêts futurs, car ceux-ci sont calculés sur un capital plus faible. Deux options s’offrent souvent à vous :
- réduire la durée en gardant la même mensualité, ce qui maximise l’économie d’intérêts ;
- réduire la mensualité en gardant la même durée, ce qui allège votre budget.
Reprenons notre prêt. Après cinq ans, vous remboursez 10 000 € par anticipation et gardez la même mensualité. Le prêt se termine 18 mois plus tôt et vous économisez environ 7 806 € d’intérêts.
Plus le remboursement anticipé intervient tôt, plus il est efficace, puisque c’est au début que les intérêts pèsent le plus.
Les indemnités de remboursement anticipé
La banque peut demander des indemnités, souvent appelées IRA. Pour un crédit immobilier, la loi les plafonne au plus faible de deux montants : six mois d’intérêts sur la somme remboursée, au taux moyen du prêt, et 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Dans notre exemple, six mois d’intérêts sur 10 000 € à 3 % représentent 150 €, bien moins que 3 % du capital restant. Les IRA seraient donc au maximum de 150 €, à comparer aux 7 806 € d’économie. Certains contrats les suppriment ; c’est un point à négocier avant de signer.
Rembourser par anticipation ou placer ?
Rembourser un prêt à 3 %, c’est obtenir un « rendement » de 3 % sans risque, net d’impôt. C’est intéressant si vous n’avez pas de meilleure option à risque comparable. Mais ne videz pas votre épargne de précaution pour le faire : l’argent remboursé n’est plus disponible en cas de coup dur. Nous détaillons ce raisonnement dans rembourser ses dettes ou investir.
En résumé
Avec un prêt amortissable, les intérêts pèsent surtout au début. C’est pourquoi la durée a un tel impact sur le coût total, et pourquoi un remboursement anticipé fait plus d’effet tôt que tard. Pour comparer des offres au-delà du taux, lisez aussi taux nominal et TAEG.