Hipoteca fija o variable, cómo decidir sin adivinar el futuro
Casi todo lo que se escribe sobre este tema intenta adivinar qué hará el euríbor, y nadie lo sabe con certeza. La pregunta útil es otra: ¿qué riesgo puedes asumir, y cuánto estás dispuesto a pagar por no asumirlo?
Las tres opciones
- Fija: el interés no cambia en toda la vida del préstamo. Sabes desde el primer día lo que pagarás. A cambio, si los tipos bajan, tú sigues igual, salvo que negocies o cambies de hipoteca.
- Variable: el interés es un índice de referencia, habitualmente el euríbor, más un diferencial que pactas con el banco. La cuota se revisa periódicamente y puede subir o bajar.
- Mixta: empieza con un tramo fijo durante unos años y pasa después a variable. Reduce la incertidumbre al principio, cuando más debes, y deja el riesgo para más adelante.
Haz la prueba de estrés
Calcula tu cuota con el tipo actual y con uno bastante más alto. Para un préstamo de 200.000 € a 25 años:
| Interés | Cuota mensual | Diferencia con el 3 % |
|---|---|---|
| 2,5 % | 897,23 € | −51,19 € |
| 3 % | 948,42 € | — |
| 4 % | 1.055,67 € | +107,25 € |
| 5 % | 1.169,18 € | +220,76 € |
| 6 % | 1.288,60 € | +340,18 € |
Ahora relaciónalo con tus ingresos. Con 2.800 € netos al mes entre todos los que pagáis la casa, una cuota de 948 € supone un 34 % de los ingresos. Al 5 % sube a casi un 42 %, y al 6 %, a un 46 %.
Una referencia habitual es no dedicar a la hipoteca más de un 30-35 % de los ingresos netos. No es una ley, pero si el escenario alto te obliga a dejar de ahorrar o a recortar lo básico, la variable supone para ti un riesgo importante.
Prueba tu caso en la calculadora de hipotecas.
Lo que cuesta pagar por la tranquilidad
La fija suele tener un tipo inicial más alto que la variable, y esa diferencia es el precio de un seguro. Conviene ponerle cifra.
En el ejemplo anterior, una variable al 2,5 % frente a una fija al 3 % te ahorra 51,19 € al mes, unos 614 € al año. Si el tipo variable sube al 4 %, pagarías 107,25 € más que con la fija. A ese ritmo, en menos de seis meses habrías gastado el ahorro de todo un año. Es una simplificación, porque ignora la deuda pendiente, pero muestra bien el equilibrio: ahorras poco cada mes, a cambio de arriesgarte a pagar bastante más.
Eso no significa que la fija gane siempre. Si los tipos se mantienen bajos, la variable puede salir bastante más barata a lo largo de los años. La cuestión es si puedes soportar el otro escenario.
Cinco preguntas para decidir
1. ¿Cuánto margen tienes cada mes? Cuanto menos, más valor tiene una cuota estable.
2. ¿Cuánto de estables son tus ingresos? Con dos sueldos fijos, una subida se absorbe mejor que con ingresos variables de autónomo.
3. ¿A cuántos años la pides? Cuanto más largo es el plazo, mayor es la incertidumbre, y más tiempo estás expuesto a una subida.
4. ¿Vas a amortizar pronto? Si prevés vender o cancelar en pocos años, el riesgo a largo plazo pesa menos. Una mixta con un tramo fijo que cubra ese periodo puede encajar.
5. ¿Cómo te sienta la incertidumbre? Es una pregunta legítima. Si cada revisión te va a quitar el sueño, ese malestar también tiene un coste.
Qué comparar en las ofertas
- La TAE, pero con cuidado. En una variable se calcula con hipótesis sobre el índice, por lo que no puedes compararla directamente con la de una fija.
- Los productos vinculados. Un tipo bajo puede exigir contratar seguros, domiciliar la nómina o usar tarjetas. Suma lo que cuestan al año.
- El diferencial, en las variables. Es lo único que queda fijo durante todo el préstamo, y una diferencia de pocas décimas se nota con los años.
- Las comisiones. La Ley 5/2019 limita lo que pueden cobrarte por amortizar antes de tiempo o por pasar de variable a fija. Revisa los porcentajes concretos en tu oferta.
- El plazo de cada tramo, en las mixtas. Comprueba durante cuántos años es fija y cuál es el diferencial después. Ahí está buena parte del coste.
No es una decisión para siempre
Cambiar de condiciones o de banco es posible, aunque tenga costes y dependa de lo que te ofrezcan en ese momento. Si eliges una variable y las cosas cambian, tener un fondo de emergencia te da tiempo para reaccionar sin prisas. Si eliges una fija y sobra dinero, puedes valorar si adelantar capital o destinarlo a otros objetivos.
Esta información es general y no sustituye a una recomendación personalizada. Antes de firmar, pide la información precontractual y consulta los conceptos en el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.