Cómo funciona la amortización francesa de un préstamo
La mayoría de las hipotecas y préstamos en España usan el sistema francés: pagas siempre la misma cuota, siempre que el interés no cambie, pero su composición varía mes a mes. Al principio casi todo son intereses, y al final casi todo es capital.
Si alguna vez has mirado el recibo de tu hipoteca y te ha sorprendido lo poco que baja la deuda, no es un error ni un truco del banco: es la aritmética de este sistema.
Por qué ocurre
Cada mes pagas intereses solo sobre lo que aún debes. Como al principio debes mucho, los intereses son altos. Lo que sobra de la cuota reduce la deuda, y el mes siguiente los intereses son algo menores. Como la cuota no cambia, cada mes se destina un poco más al capital.
Un ejemplo completo
Hipoteca de 200.000 € al 3 % a 30 años, con una cuota de 843,21 €. El interés mensual es un 3 % ÷ 12 = 0,25 %.
Primer mes: 200.000 × 0,25 % = 500 € de intereses. Los 343,21 € restantes reducen la deuda, que baja a 199.656,79 €.
Segundo mes: 199.656,79 × 0,25 % = 499,14 € de intereses. Ahora van 344,07 € al capital. La diferencia es de solo 86 céntimos, pero se repite 360 veces y va creciendo.
Así evoluciona a lo largo de la vida del préstamo:
| Mes | Intereses | Capital | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 500,00 € | 343,21 € | 199.656,79 € |
| 120 (año 10) | 381,25 € | 461,95 € | 152.039,62 € |
| 180 (año 15) | 306,59 € | 536,61 € | 122.101,14 € |
| 240 (año 20) | 219,87 € | 623,34 € | 87.324,11 € |
| 360 (año 30) | 2,10 € | 841,11 € | 0 € |
Tras 15 años, la mitad del plazo, has devuelto 77.899 €, solo un 39 % del préstamo. En total devuelves 303.554,90 €, de los que 103.554,90 € son intereses.
La fórmula de la cuota, por si quieres comprobarla, es:
Cuota = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
Aquí, i es el interés mensual en tanto por uno (0,0025) y n, el número de cuotas (360). También puedes ver la tabla completa, año a año, en la calculadora de préstamos e hipotecas.
El plazo pesa mucho
Con el mismo préstamo a 25 años, la cuota sube a 948,42 €, pero los intereses totales bajan a 84.526,79 €. Pagas 105,21 € más al mes y te ahorras 19.028,11 € en intereses.
Alargar el plazo reduce la cuota y hace más fácil llegar a fin de mes, pero sale caro. Acortarlo ahorra mucho, pero te quita margen. El punto razonable depende de lo que puedas soportar si vienen mal dadas.
Amortizar anticipadamente
Adelantar dinero reduce directamente la deuda sobre la que se calculan los intereses futuros. Por eso, cuanto antes lo hagas, más efecto tiene. El banco suele ofrecer dos opciones. Veamos qué pasa si adelantas 10.000 € al final del año 5 en el ejemplo anterior, con una deuda de 177.812,73 €:
| Opción | Cuota | Termina en | Ahorro aproximado de intereses |
|---|---|---|---|
| Sin adelantar | 843,21 € | 30 años | — |
| Reducir plazo | 843,21 € | 28 años | 10.539 € |
| Reducir cuota | 795,79 € | 30 años | 4.225 € |
Reducir plazo ahorra más intereses, porque mantienes la misma cuota y la deuda cae más rápido. Reducir cuota ahorra menos, pero te deja 47,42 € más al mes. No hay una opción correcta para todos: depende de si te sobra margen o de si lo que necesitas es respirar.
Antes de hacerlo, revisa tres cosas:
- La compensación. La Ley 5/2019 limita lo que pueden cobrarte por amortizar antes de tiempo. Depende del tipo de hipoteca y del momento, y tu contrato debe indicarlo.
- Tu colchón. El dinero adelantado no vuelve. Asegúrate de tener un fondo de emergencia antes.
- Otras deudas. Si tienes una tarjeta al 18 %, adelantar una hipoteca al 3 % no es lo primero. Te ayudamos a verlo en pagar deudas o invertir.
Qué cambia si el interés es variable
En una hipoteca variable, el banco recalcula la cuota en cada revisión con el nuevo interés, la deuda pendiente y el plazo que queda. Si el interés sube, sube la parte de intereses y, con ella, la cuota. Es la razón por la que conviene hacer una prueba de estrés antes de elegir entre fija y variable.
Otros sistemas
El sistema francés no es el único. En el alemán, se devuelve la misma cantidad de capital cada mes, de modo que la cuota empieza alta y baja con el tiempo, y se pagan menos intereses en total. Es poco habitual en hipotecas en España. El sistema americano solo paga intereses y devuelve todo el capital al final.
El sistema francés no es en sí mismo mejor ni peor: da previsibilidad a cambio de pagar más intereses al principio. Para comparar ofertas, usa el importe total a pagar y la diferencia entre TIN y TAE.