So funktioniert ein Annuitätendarlehen
Die meisten Baufinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen. Du zahlst während der Zinsbindung jeden Monat dieselbe Rate, aber ihre Zusammensetzung ändert sich laufend: Anfangs fließt viel in die Zinsen, später immer mehr in die Tilgung.
Wenn du dich schon über deinen Kontoauszug gewundert hast, weil die Schuld so langsam sinkt: Das ist kein Fehler, sondern die Mathematik dieses Modells.
Warum das so ist
Du zahlst jeden Monat nur Zinsen auf die aktuelle Restschuld. Am Anfang ist sie hoch, also auch die Zinsen. Was von der Rate übrig bleibt, senkt die Schuld, und im nächsten Monat fallen etwas weniger Zinsen an. Da die Rate gleich bleibt, wandert jeden Monat ein kleines Stück mehr in die Tilgung.
Wie die Rate entsteht
In Deutschland wird oft mit Sollzins und anfänglicher Tilgung gerechnet:
Jahresrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung)
Bei 200.000 €, 3 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung sind das 200.000 × 5 % = 10.000 € im Jahr, also 833,33 € im Monat.
Im ersten Monat fallen 200.000 × 3 % ÷ 12 = 500 € Zinsen an. Die restlichen 333,33 € sind Tilgung.
Die Anfangstilgung entscheidet viel
Eine auf den ersten Blick kleine Zahl verändert die Laufzeit enorm. Gleiches Darlehen, gleicher Zins, durchgehend 3 % angenommen:
| Tilgung | Rate | Laufzeit | Zinsen |
|---|---|---|---|
| 1 % | 666,67 € | 46,3 Jahre | 170.140 € |
| 2 % | 833,33 € | 30,6 Jahre | 105.812 € |
| 3 % | 1.000,00 € | 23,1 Jahre | 77.605 € |
| 4 % | 1.166,67 € | 18,7 Jahre | 61.480 € |
Von 1 % auf 2 % zu gehen kostet dich 166,67 € mehr im Monat und spart über 64.000 € Zinsen. Auch die Restschuld nach 10 Jahren unterscheidet sich deutlich: 176.710 € bei 1 % Tilgung, 153.420 € bei 2 %, 130.129 € bei 3 % und 106.839 € bei 4 %. Eine niedrige Tilgung macht die Rate angenehm, die Finanzierung aber lang und teuer.
Du kannst die Werte für dein Darlehen im Kreditrechner ausprobieren.
Was nach der Zinsbindung passiert
Hier liegt die Besonderheit in Deutschland: Der Zins ist meist nur für 5, 10 oder 15 Jahre festgeschrieben, die Laufzeit ist länger. Im Beispiel mit 2 % Tilgung bleiben nach 10 Jahren noch 153.420 € offen, die du zu den dann gültigen Konditionen weiterfinanzieren musst. Wie sich das auswirkt, zeigen wir in wie lange sollte die Zinsbindung sein?
Was Sondertilgungen bewirken
Eine Sondertilgung senkt direkt die Restschuld, auf die künftig Zinsen anfallen. Je früher sie kommt, desto stärker wirkt sie.
Ein Beispiel: Du zahlst im obigen Darlehen zehn Jahre lang am Jahresende je 5.000 € zusätzlich, insgesamt 50.000 €.
| Laufzeit | Zinsen insgesamt | |
|---|---|---|
| Ohne Sondertilgung | 30,6 Jahre | 105.812 € |
| Mit Sondertilgung | 21,4 Jahre | 63.354 € |
Du sparst über 42.000 € Zinsen und bist mehr als neun Jahre früher fertig. Zur Vereinfachung gilt in beiden Fällen 3 % über die ganze Laufzeit.
Prüfe vorher drei Dinge:
- Dein Vertrag. Sondertilgungen sind nur im vereinbarten Rahmen möglich, häufig bis zu 5 % der Darlehenssumme im Jahr. Vereinbare das Recht am besten schon beim Abschluss.
- Dein Sicherheitsnetz. Getilgtes Geld bekommst du nicht einfach zurück. Bau zuerst einen Notgroschen auf.
- Andere Schulden. Teurere Kredite haben Vorrang, wie wir in Schulden tilgen oder sparen? erklären.
Vorzeitig aus dem Vertrag
Während der Zinsbindung kostet eine vorzeitige Rückzahlung in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, außer in besonderen Fällen. Es gibt aber eine wichtige Ausnahme: Nach § 489 BGB kannst du ein festverzinsliches Darlehen zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Bei langen Zinsbindungen gibt dir das Spielraum.
Andere Tilgungsmodelle
Bei einem Tilgungsdarlehen ist der Tilgungsanteil konstant: Die Rate startet hoch und sinkt. Bei einem endfälligen Darlehen zahlst du nur Zinsen und am Ende den gesamten Betrag. Ein Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen, das am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt ist. Du hast kein Anschlussrisiko, zahlst aber eine höhere Rate.
Um Angebote zu vergleichen, sieh dir die Gesamtkosten und den Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins an.